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中国房地产正式进入“关门打狗”时代!

2018-07-11 来源:
 
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常听到一句话,是说我们每个人所处的高度是不一样,那看见的东西,和作出的反应也是不一样的。为什么很多人宁愿在北京上海住地下室,也要留在所谓的大城市生活。因为环境是最能改变一个人命运的。小县城太过安逸,自然会限制你的眼界和格局。而大城市发展迅速,即使你在这里一时处于下风,但机遇摆在面前说不定哪天你就能成功。

就好像买了房子的人永远在想什么时候买第二套,而没买房子的人却一直在想房价什么时候会掉。不得不说,这几十年中国靠着房子改变命运的人最多。但是很早之前就想清楚这个问题的人只在少数,而如今大家普遍达成共识的时候,你会发现买个房已经非常难了。

热门的城市几乎全部都限购限贷,就算你好不容易满足到这些条件,最后你会发现所有的楼盘都卖完了,二手房又贵又有诸多问题,等你终于鼓起勇气准备将就的时候,连二手房也卖完了。这就是大多数一线城市的现状!因为实在是太多人都想清楚了,房子是目前最保值最增值也是最长久的商品。打工三年工资三千到五千,房价三年五千到一万,所给你带来的购房压力是工资增长远无法赶上的量级。

这也就是为什么连三四线城市都能够在短短三年几乎房价全部翻倍,很多你之前看不起的老家小县城房价都4000到8000了,原本打算先在大城市拼搏,等有点积蓄了就回家买套房养老,才发现养老房你也已经买不起了,那打工赚钱又有什么含义了?

前年我写了一篇关于一线城市房价的文章,我认为中国正在步入城市化进程的加速期,而城市建设会更多的转向中心城市集群化。譬如广东将主要建设大湾区,北京、河北将主要建设京津冀、环渤海等等。也就是说一线城市会不断扩大自身的体量,来进一步对于人口、人才和产业都达到虹吸效应。长株潭一体化、粤港澳一小时生活圈都是最好的例子!

几天前,棚改去货币化的新闻刷爆整个房地产市场,一线房企的股价接连几天暴跌。很多人认为这是压倒房价至关重要的一根稻草。显然以后拆迁由补钱为主转向补房为主,确实会让部分城市的房价出现断崖层,无疑这几年三四线城市房价翻倍其中最主要的幕后推手就是拆迁户获得了大量的现金,这是一把双刃剑,一方面给这些城市去掉了绝大部分的房子积压库存。一方面也导致有钱人人手三四套房成为标配。

那究竟房价会不会跌了?我的回答依旧是很难。首先我们要看是谁最害怕房价下跌?是买了房子的人吗?是也不是,买房的人固然不希望房价下跌。但最害怕房价下跌的确是银行和地方财政。第一银行最主要和最稳定的收入来源就是房贷,一旦房价暴跌30%,就会产生很多的坏账,因为假设贷款已经抵不上房子的总价值了,那些投资性买房的人基本上都会断供,对于他们而言大不了房子被银行收走,而对于银行而言,它需要的是钱而不是房子,那时房子变现困难,且需要大量的人力物力去清理。

第二害怕房价下跌的当属地方财政,有句话说的好,假设没有烟草局中国可能造不起航母,假设没有拍卖地价所得,很多城市可能都建不起高速,通不了高铁地铁。这就是现状,我们都知道吸烟有害健康,但国家却不能全面禁烟,中国烟草局的净利润是世界上最赚钱的苹果公司的4.5倍,且几乎所有的利润都用来交税,占国家财政总收入的30%左右。而地价就更是可怕了,有人做过估算,假设把北上广深的地全部卖掉,足以买下整个美国!

当然也许这两个理由还是不足以让你相信房价不会跌,因为关于房产税和空置税的新闻这两年也甚嚣尘上。这被认为是一剂猛药,很多人拿当年日本东京出台房产税时候的景象来预言接下来中国的房价,日本从最高的15万人民币每平一路下行到5万每平。虽说历史总是惊人的相像,但中国和日本的环境却不是完全一样,首先第一点中国的城市化进程目前才刚跨过40%,正处于加速阶段。而发达国家的城市化率基本都达到了80%,也就是说中国还有大量农村人口将进入城市(不是打工,而是买房和生活)。第二日本是完全的市场经济,而中国现在依然还是计划经济,尽管中国不愿意承认。

市场经济是说一切价格都以供需关系来决定,而计划经济则是供需关系首先通过政府来压制和调节。我们可以看到现在所有的一线城市都在出台类似调节楼市关系的政策,不让买和不让卖是主思路。这样才会出现杭州万人连夜排队抽签购房,买到即赚几百万。二手房价格和一手房价格严重倒挂的现象。有房的人从房产证到手两年不让卖加码到四年不让卖,海南更是九年都不让卖。也就是说现在你买套房,基本要6年以后才可以进行交易。

而现在很多城市如此密集的出台限售政策是值得玩味的,房产税公示的年份是2020年之前必须实行。而从目前我所了解的情况来看,全国过半城市都已经加入限购,其中尤其以一线城市和省会城市为主。且都拿证两年,限售都3年或以上,也就是说真正等房产税落地的那一刻,也许你期待的有多套房族集中抛盘的景象很难看到,因为那时他们的房子根本不让卖,他们只能乖乖的缴税。我们都知道一个道理,没有买卖就没有杀害,既然没有大量不可控的抛盘,那房价何来出现恐慌下跌的可能?

这几年政府三令五申说房子是用来住的不是同来炒的,房产税更多的是对依旧坚持炒房的人的一种“报复”,现在还选择投资性买房确实值得商榷了。但对于房价顶多起到了维持平衡的作用,三五年之后,二手房大量到期,但这几年通过户籍、社保和种种原因不让你买房的人也同样积压到位,现在是同时限制供需关系,那时就是同时开放供需关系。

此时彼时又还不是都在掌控之中!当然我想说的是,房子大投资的时代已经过去,一样东西只让你买不让你卖本身就违背了市场经济的规律。然后就是棚改伤害更多的是三四线城市,这些城市将来的规划和前景都没办法形成虹吸效应,其实在一定程度上是供大于求的。而一线城市却始终享受着国家最主动和最集中的政策资源优势,孰好孰坏一目了然。另外还有一点必须说明,北京上海核心区的房价其实现在还普遍低于纽约和东京。


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