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2017房地产去库存与当下房价的关系

2017-02-21 来源:百居房产网
 
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“去库存”战役已经打响一年,政府相继出台包括降低个人按揭贷款首付比例、提高住房公积金存款利率、降低住房交易契税和营业税等多项政策,促进居民购房需求,推动房地产去库存。

当下去库存依然是一个政府性工作课题,那么房价呢?目前来看,房价依然是不断的上升中,并且后续也会一直上升。

现在的地产市场并不是开发商,购房者的双方市场,而是政府、开发商、购房者的三方市场。

首先是政府角度,政府的政策往往决定了房地产的走势,这一点是毋庸置疑的,但是其制定政策的时候并不是从单单房地产的角度去考虑出台政策,是从社会角度出台政策。一方面是 拉动地方投资或者GDP的增长,另一方面也要靠房地产商来打造公共市政配套。这也从本质上让地方政府过于依赖土地收入。这也是一二线城市和三四线城市两级分化的主要原因。一、二线城市拼的是资金、技术,市场不是大问题,有大量的刚需支撑;三、四线城市因为地方小,人口基数小,无论刚需还是升级,是自用还是投资,在产品形态上,都不能可比拟的。并盲目大量开发商品住宅,市场供过于求,现集中滞销,导致目前三四线城市的库存压力相对值巨大。

   在开发商角度,同政策下,一线城市和三四线城市也是不一样的。三四线城市最大的问题是经济的本质问题---供需问题,大的城市人口基数和经济体量能够消化多余的库存,中小城市只能靠固定客户群体去去库存。而支撑这一切的背后,就是购房者。

从购房者角度分析购房者买房属于消费行为,买的越多,开发商就开发的越多,所以政府的刺激政策第一刺激的就是开发商,其次是购房者。大的城市人口净流入和小城市是不同的。大的城市人口流入,流入人口要买房,房价会涨,越涨越买,越买越涨。中小城市的消费者随之受政策影响也大量的跟风,形成了一股股购房热潮。

所以在当下的政策及政府宏观调控下,房地产去库存成绩是有目共睹的,但是在今后相当一段时间内房价也不会出现大幅度下滑现象。


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