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叶檀:深圳很快超过香港,高房价有深层次原因

2016-09-14 来源:大智慧财经
 
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 9月5日,著名财经评论家,有“财经女侠”之称的叶檀出席龙光地产主办的深圳地铁商业高峰论坛,并做主题演讲。她指出:高房价的根本原因是货币现象,光用经济、人口解释不通,“经济差、货币多”才是主因。她还表示,随着经济转型的成功,按目前的发展态势,深圳很快就会超过香港,而深圳的高房价也有着深层次的原因。

 同时,叶檀预判,只要经济不好,货币还会继续增发。未来5-10年,实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。而人民币有很大可能会变成“日元”,北京上海深圳房价7年翻番会是一个大概率事件。

 实际上,叶檀关于“经济差、货币多”是高房价主因的论断似乎有些武断,诚然,M2的增发是房价上涨的因素之一,但国内房地产呈现两极分化的态势已成事实,一二线暴涨限购、三四线城市去库存已经成为今年楼市的主旋律,如果说M2的大水满贯导致房价水涨船高,那为何三四线城市未能雨露均沾?

 叶檀给出的解释是,增发的货币被集中用来在国内抢资产,尤其是品牌资产、一二城市土地资产、保险资产。其实这也从另一个角度具体解释了一二线城市房价上涨的主要因素:优质的投资标的仍受资本的大力追捧,一二线城市具备这样的质素:作为目前中国经济增长的引擎,随着城市的发展、经济转型的成功,一二线城市起到的作用不可小觑。

 作为一线城市中房价表现最为抢眼的深圳,在叶檀看来什么都好:“人口年轻化,创业创新,我曾问大学生 现在创业要去哪些城市? ,得到的答案是国内只看好三个城市,一是北京,二是深圳,三是杭州。所以从人口红利来说,从抢别人的钱来说,深圳都是最好的。深圳只有一个是比不过其他城市的,连武汉、西安都比不过,深圳最糟糕的就是教育,尤其是大学,大学不是一天能办起来的,深圳最近说要花很多钱把人家的大学弄过来。如果深圳的教育、医疗、交通等等方面的配套更加完善,那深圳的竞争力将更加强大。”

 对于在深圳的投资,叶檀建议投资不要出圈。在叶檀看来,目前国内最看好的地区仍然是京津冀、长三角、珠三角,“这些城市群里,从政府的扶持来看,最看好京津冀。现在北京开始外溢了,北京周边的卫星城房价直升。然后是珠三角核心区块周边的卫星城,包括深圳未来怎么样,我觉得未来,而且很快,深圳会比香港好,尤其是通行之后深圳会比香港好,本来深港通了之后,其实一起来了之后,周边的卫星城就很好,但现在我觉得主要是金融政策,他要把深圳跟上海尽快打造成一个离岸金融中心,这是没有办法解决的心病,为什么深圳离香港这么近,但深圳现在还疯狂的做金融这一块,原因就在于此。有了金融,有了轨道交通,有了地铁,大家可以依此类推,房子最贵的地方,像上海,以前淮海路、南京路最贵,上海现在甲级写字楼全都在陆家嘴,就是浦东那里你看得到的,老拿出来做中国名片的地方,看着很豪华,事实上也很豪华。”

 叶檀表示,深圳未来发展有两点值得关注:一是金融,这一块未来一定是溢价最高、房价最高的地方,因为这部分人的单位GDP最高,人均财富也是最高的。二是地铁所到的商业要害。“轨道”+物业将是一个超级组合,对于深圳未来房价的走势,叶檀风趣的表示:大家可能会问“会到20万/平米吗?会到30万/平米吗?”我想说的是:现在不要问了,跪下祈祷吧!

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